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【二世帯住宅】は、
下記のモデルハウスで
ご覧いただけます。 |
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 住宅ローン減税(住宅借入金特別控除)
（1）内容
平成18年1月1日から平成20年12月31日までに一定の要件を満たす住宅の新築･購入･増改築等(住宅の取得のために取得する土地の購入を含む)をおこなうとともにローンを利用した場合、借入をした年より10年間、所得税額控除の適用が受けられます。
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適 用 条 件
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返済期間が10年以上
取得等から6ヶ月以内に住み、その年の12月31日まで居住
控除を受ける年分の合計所得が3,000万円以下(給与で約3,336万円以内)
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住 宅 条 件
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住宅の床面積が50m2以上
住宅の1/2以上が居住用 等
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親子ローンの条件
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金融機関から各人に対する住宅ローン残高証明書の発行を受けること
登記を単独登記にしないこと(共有名義か区分登記)
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控除限度額
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適用年・税額控除率
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最大控除額
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平成18年
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3,000万円以下の部分
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1年目から 7年目: 毎年12/31現在のローン残高×1％
8年目から10年目: 毎年12/31現在のローン残高×0.5％
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255万円
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平成19年
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2,500万円以下の部分
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1年目から 6年目: 毎年12/31現在のローン残高×1％
7年目から10年目: 毎年12/31現在のローン残高×0.5％
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200万円
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平成20年
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2,000万円以下の部分
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1年目から 6年目: 毎年12/31現在のローン残高×1％
7年目から10年目: 毎年12/31現在のローン残高×0.5％
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160万円
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（3）提出書類
サラリーマン(給与取得者)は、住宅ローン減税の適用を受ける初年度分について、所得税の確定申告(下記の書類を添付)をする必要があります。なお、2年目からは年末調整で還付が受けられるので、①の残高証明書と税務署から送付された書類を勤務先へ提出します。
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＜確定申告の必要書類＞
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①住宅取得資金借入の年末残高証明書
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②居住後の住民票の写し
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③土地及び家屋の登記簿謄本
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④建物にいくら要したかわかる請負契約書又は売買契約書
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⑤借入金等の年末残高の計算明細書
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 居住用住宅の買い換えの特例
（1） 内容
二世帯住宅を建てるために、現在親又は子供が居住している家を売った時に譲渡益が出る可能性があります。これにかかる税金は、次の①または②の特例によって軽減される場合があります。 |
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算式
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(売却代金－土地建物の取得費－譲渡費用－3,000万円)×税率
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税率
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短期譲渡所得
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5年以下所有
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39％(所得税30％、住民税9％)
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長期譲渡所得
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5年超10年以下所有
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20％(所得税15％、住民税5％)
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低率分離課税
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10年超所有
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6,000万円以下
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14％(所得税10％、住民税4％)
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6,000万超
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20％(所得税15％、住民税5％)
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②特定の居住用の買い換え特例
売却する家屋について土地(借地権を含む)、建物の所有期間がともに売却する年の1月1日現在で10年を超え、かつ売却する住まいでの居住期間が10年以上である場合、売却代金のうち買い換えに充当した部分は所得税や住民税が繰り延べとなり、課税されません。
③特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除等
居住用財産を売却した場合の譲渡損の繰越控除については、次の2パターンあります。両者は趣旨が異なるため、選択制となります。
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買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
（適用期間 平成18年12月31日）
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特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
（適用期間 平成18年12月31日）
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譲渡資産
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譲渡をした年の1月1日において所有期間が5年間を超える居住用財産
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譲渡資産の住宅借入金残高
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必要
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不要
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買換資産の取得
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不要
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必要
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買換え資産の住宅借入金残高
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不要
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必要
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翌年に繰り越される損失の金額
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次のイ、ロの金額のうち、いずれか少ないほうの金額について、損益通算してもなお控除しきれない金額
イ 譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額
ロ 譲渡資産に係る住宅借入金の残高から譲渡の対価の額を控除した金額
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譲渡所得の計算上生じた損失の金額のうち、損益通算してもなお控除しきれない金額（500m2超の敷地に対応する部分の金額が対象外）
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(※)自己が居住の用に供していない土地･建物の売却に係る譲渡損失は､他の所得との通算及び繰越は認められない。
(※)両制度とも繰越控除ができるのは、合計所得金額が3,000万円以下の年に限られているが、損益通算を行う年については所得制限がない。
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（2）必要書類
上記の特例を受けるためには、売却を行った翌年2月16日から3月15日までに、所轄税務署に確定申告を行う必要があります。必要な書類は次のとおりです。
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①住民票の除票（その建物に居住していたことの証明）
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②購入及び売却した土地建物の登記簿謄本
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③購入及び売却した土地建物の売買契約書、建築請負工事契約書や購入及び売却に要した領収書
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④購入及び売却したときの仲介手数料、印紙代、相談料などの譲渡費用の領収書
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⑤新居の住民票の写し
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⑥新居の借入金残高証明書(年末現在)
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譲渡損失の金額についてその年の翌年以後3年内の各年分総所得金額等からの繰越控除の場合
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①住民票の除票（その建物に居住していたことの証明）
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②売却した土地建物の登記簿謄本
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③売却した土地建物の売買契約書、建築請負工事契約書や売却に要した領収書
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④売却したときの仲介手数料、印紙代、相談料などの譲渡費用の領収書
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⑤売却資産の借入金残高証明書(売買契約日前日現在)
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 住宅取得資金の生前贈与の特例
（1） 内容
子（20歳以上）が住宅を取得するための資金援助を親が行うための税務優遇措置として相続時精算課税制度があります。 |
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生前贈与(相続時精算課税制度)
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3,500万円まで贈与税非課税(相続時に相続財産として計算される)
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父母からの贈与に限る
贈与を受ける側の所得制限なし
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相続時精算課税制度は一旦選択するとその後は毎年の贈与の際に110万円の基礎控除が使えなくなります。選択にあたっては税理士等にご相談下さい。
また、暦年贈与の住宅取得資金等の贈与の特例（550万円まで非課税）は平成17年で廃止となりました。
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（2） 必要書類
贈与を受けた者が、贈与を受けた日の翌年2月1日から3月15日までに､所轄の税務署に下記の書類を提出します。
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＜相続時精算課税制度＞
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①贈与した者の戸籍謄本か抄本､戸籍の附票の写し
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②贈与を受けた者の戸籍謄本か抄本､戸籍の附票の写し
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②贈与した者の住民票の写し
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③贈与を受けた者の住民票の写し
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④取得した土地・家屋の登記簿謄本か抄本 等
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 その他の税金
土地､建物の取得にあたっては､上記のほか､次の税金が課税されます。
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①印紙税
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建物建築請負契約・売買契約等の契約時に契約書に添付
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印紙の添付､消印による納付
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②登録免許税
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不動産の所有権移転登記や保存登記､住宅ローンの借入の場合の抵当権の設定登記など
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銀行納付又は印紙税納付
住宅の登記に軽減あり
（平成19年3月31日まで）
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③固定資産税･都市計画税
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土地や家屋の取得の翌年から(毎年1月1日現在の所有者が納税義務者)課税
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賦課徴収(申告不要)
新築住宅等に軽減あり
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④不動産取得税
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取得不動産の固定資産税評価額×4％(平成18年4月1日から平成21年3月31日までは3%)
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軽減措置あり(※)
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(※)不動産取得税の減額申請
| A. 土地を購入して住宅を新築した場合
新築までの間に、土地の取得に対して不動産取得税がかかりますが、「不動産取得税減額予定の申告書」を提出することにより徴収猶予(住宅完成後に減額)されます。この際には次の書類を都道府県税事務所に申請します。
- 土地売買契約書
- 最終代金の領収書
- 建築確認通知書、建築工事請負契約書
B. 建替え、建売住宅、の場合
「不動産取得税減額適用申請書(土地)」、「不動産取得税課税標準の特例適用申請書(家屋)」または「不動産取得税減額申請書」を提出します。この際には下記の書類を添付します。
- 売買契約書(写し)および最終代金の領収書(写し)
- 建物登記簿謄本または抄本 等
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 持分・登記
二世帯住宅を建てるということは､親世帯と子世帯が同じ敷地に住むことになり､そこでは所有権の登記や持分割合をどうするかが問題になります。
（1） 持分
親子で資金を出し合って二世帯住宅を購入した場合、名義はそれぞれが出した金額割合で登記するということになります。もし、出資した金額以上に持分を登記してしまうと、贈与があったものとみなされて贈与税の課税対象となりますので注意が必要です。
二世帯住宅はいずれ子供の世帯に相続されるものですので、相続税のことを考えればできるだけ子供側が多くの持分を所有した方がいいと考えられます。ここで、土地は将来値上がる可能性がある一方、建物は減価償却により価値が必ず減少しますので、相続時の価値を考えると、土地の値上がり幅が大きい場合は土地を子供の持分にして、建物を親の持分にするほうが相続税対策としてはいいケースがあります。ただし、親が土地の一部を所有して小規模宅地の評価減を利用するほうが有利なケースもありますので、個々のケースについて検討が必要です。また、将来売却する可能性がある場合には、3,000万円の特別控除を受けるために建物も含めて共有にしておく方が有利です。
（2） 区分登記
二世帯住宅には、単独登記、共有登記、区分登記の三つがあり、この中で最も節税が高いのが区分登記です。区分登記は二世帯住宅を2戸に分け、親と子がそれぞれの名義で登記する方法です。（区分登記するには設計上の制約が出る場合もありますので、設計段階で検討しておく必要があります。）｢不動産取得税｣｢固定資産税｣の税金にはそれぞれ軽減措置が設けられています。ただ、相続税が課税される方については、固定資産税等だけでなく相続税の面からも登記方法又は持分について検討されることをお勧めします。場合によっては、小規模宅地等の評価減の特例等の適用が受けられなくなる場合があります。
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不動産取得税
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(i)新築住宅の評価額から1,200万円控除
(ii)住宅用土地の固定資産税評価額から次の[a]、[b]のいずれか多いほうの額が減額される
[a]150万円×3/100
[b]固定資産税評価額×1/2×床面積の2倍(限度200m2)×3/100
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床面積50m2以上240m2以下中古住宅にも新築された日に応じて一定の額が減額される |
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固定資産税
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(i)新築住宅は床面積50m2以上280m2以下の建物(住宅部分が1/2以上であるもの)について居住用120m2部分までにつき、新たに課税される年度から3年間固定資産税×1/2
(ii）専用住宅用地については次の軽減がある
課税標準額＝固定資産税評価額×1/6
課税標準額＝固定資産税評価額×1/3
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＊このページは、平成18年4月1日現在の法令にもとづいて作成したものです。年度途中に税制が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますので、ご了承ください。
株式会社トウマ・コンサルタントグループ
税理士：小松先生
http://www.toma.co.jp/
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